Calcul du fonds de travaux de copropriété

Selon l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel quand la copropriété n'a pas de plan pluriannuel de travaux. Quand un plan est adopté, elle doit atteindre au minimum 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan et au minimum 5 % du budget prévisionnel. Le montant est fixé par l'assemblée générale ; ces taux sont des planchers.

Cette fiche résume les textes et propose une méthode de calcul et de suivi. Pour l'application à votre immeuble, voyez avec le conseil syndical, votre syndic professionnel ou un juriste.

Ce que disent les textes

• Qui est concerné : l'ANIL indique que tout copropriétaire d'un immeuble à destination partielle ou totale d'habitation est tenu de participer à un fonds de travaux. Pour un immeuble neuf, la constitution du fonds peut être reportée à l'issue d'une période de dix ans suivant la réception.
• La nature des sommes : l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965 prévoit une cotisation annuelle obligatoire, et précise que les sommes versées entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat.
• Le plan pluriannuel de travaux : selon l'article 14-2 de la même loi, il liste les travaux nécessaires, leur coût estimé et leur échéancier ; il est actualisé tous les dix ans.
• L'appel : l'article 35 du décret n° 67-223 du 17/03/1967 compte les cotisations au fonds de travaux parmi les sommes que le syndic peut appeler.
• Le compte : l'ANIL rappelle qu'un second compte est requis lorsqu'un fonds de travaux existe.
• L'usage : l'ANIL indique que le fonds finance notamment des dépenses de travaux obligatoires, et que son utilisation est encadrée et limitée à certains types de travaux.

Deux exemples de calcul (illustratifs)

Sans plan pluriannuel de travaux. Budget prévisionnel voté : 30 000 €. Plancher : 30 000 × 5 % = 1 500 € par an.

Avec un plan adopté. Même budget de 30 000 €, et un plan qui prévoit 200 000 € de travaux.

• 2,5 % des travaux du plan : 200 000 × 2,5 % = 5 000 €.
• 5 % du budget : 1 500 €. La cotisation doit respecter les deux minimums : elle ne peut donc pas être inférieure à 5 000 € par an.

Les chiffres sont inventés pour l'exemple. Le montant retenu dans votre copropriété est celui de la résolution votée : relisez-la dans le procès-verbal, avec la répartition décidée.

Suivre la part de chaque lot

La part du fonds rattachée à chaque lot est une information qu'on vous demandera :

• le décret n° 2019-502 du 23/05/2019 prévoit, pour un syndic professionnel, que chaque copropriétaire accède en ligne à la part du fonds de travaux rattachée à son lot ;
• l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'à la vente d'un lot, l'acquéreur reçoit la part du fonds rattachée au lot et la dernière cotisation versée par le vendeur.

Un tableau de suivi tient en quelques colonnes : lot, clé retenue pour le fonds, cotisations appelées par exercice, cotisations payées, cumul. Si le fonds a servi à financer des travaux, ajoutez une colonne d'utilisation, avec la référence de la résolution qui l'a décidée.

Les questions à poser aux documents

• « Quel montant de cotisation au fonds de travaux a été voté pour chacun des cinq derniers exercices ? »
• « Le montant voté atteint-il 5 % du budget prévisionnel voté la même année ? »
• « Un plan pluriannuel de travaux a-t-il été adopté ? Quel montant total de travaux prévoit-il ? »
• « Quelles utilisations du fonds de travaux l'assemblée a-t-elle votées ? »

Chaque réponse se vérifie dans le procès-verbal ou le plan cités, et le calcul du pourcentage se refait à la main. Pour intégrer la cotisation à l'appel trimestriel, voyez calculer un appel de fonds.