Calculer un appel de fonds de copropriété

Un appel de fonds additionne plusieurs sommes, chacune avec sa propre base et sa propre clé : la provision du budget (en principe un quart du budget voté), la cotisation au fonds de travaux, et le cas échéant les appels pour travaux votés hors budget. Pour vérifier un appel, on recalcule chaque ligne séparément, lot par lot, puis on additionne.

Cette page décrit ce que disent les textes et une méthode de contrôle ; elle n'est pas un avis juridique. Pour un cas particulier, voyez avec le conseil syndical, votre syndic professionnel ou un juriste.

Ce qu'un appel de fonds peut contenir

L'article 35 du décret n° 67-223 du 17/03/1967 liste les sommes que le syndic peut exiger, notamment :

• l'avance constituant la réserve, dans la limite d'un sixième du budget prévisionnel ;
• les provisions du budget prévisionnel ;
• les provisions pour les dépenses non comprises dans ce budget ;
• les avances prévues par l'échéancier du plan pluriannuel de travaux ;
• les cotisations au fonds de travaux.

L'article 35-2 précise ce que dit l'avis : pour le budget, le montant de la provision exigible, envoyé avant la date d'exigibilité ; pour une dépense hors budget, la somme due et l'objet de la dépense.

Le rythme des provisions

Selon l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965, les provisions sont égales au quart du budget voté et exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes votées par l'assemblée générale. L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) précise que l'assemblée peut choisir un rythme semestriel ou mensuel. Service-public ajoute que, si le budget n'est pas voté à temps, le syndic peut, avec l'autorisation de l'assemblée, appeler deux trimestres égaux au quart du budget précédent.

Un exemple de calcul (illustratif)

Reprenons l'immeuble fictif de notre page sur la répartition des charges : 1 000 tantièmes généraux, 1 000 tantièmes d'ascenseur, un budget de 24 000 € de charges générales et 6 000 € d'ascenseur. Ajoutons deux décisions fictives :

• une cotisation annuelle au fonds de travaux de 1 600 €, que l'assemblée a décidé de répartir selon les tantièmes généraux ;
• un ravalement de 40 000 € réparti selon les tantièmes généraux, appelé en deux fois, dont la première ce trimestre.

Pour le lot 3 (85 tantièmes généraux, 120 tantièmes d'ascenseur) :

Tous les chiffres sont inventés pour l'exemple. Dans votre immeuble, la clé du fonds de travaux et l'échéancier des travaux sont ceux des résolutions votées : relisez-les dans le procès-verbal.

Les contrôles avant envoi

1. Le budget de référence est bien le dernier voté, et pas celui de l'exercice précédent.
2. Chaque ligne a sa clé : charges générales, charges spéciales, fonds de travaux, travaux. Une erreur fréquente consiste à appliquer une seule clé à tout l'appel.
3. La somme des parts de tous les lots retombe sur le quart du budget (à quelques centimes d'arrondi près) et sur la fraction appelée des travaux.
4. Les dates d'exigibilité correspondent à celles votées pour les travaux.
5. L'avis mentionne l'objet de chaque dépense hors budget, comme le prévoit l'article 35-2.

Un tableur fait ces contrôles mieux qu'une lecture : une colonne par ligne d'appel, une ligne par lot, un total en bas de chaque colonne.

Ce qu'une question écrite peut apporter

Pour l'appel lui-même, le calcul au tableur reste la référence. La question écrite aide surtout à retrouver les paramètres dispersés dans les documents :

• « Quel budget prévisionnel a été voté pour l'exercice en cours, et à quelle date ? »
• « Quelle résolution fixe le montant du fonds de travaux, et selon quelle répartition ? »
• « Quel échéancier d'appels a été voté pour le ravalement ? »

Chaque réponse se vérifie dans le procès-verbal cité. Pour les montants du fonds de travaux, voyez le calcul du fonds de travaux ; pour préparer le budget lui-même, le budget prévisionnel.