Guide
Répartition des charges de copropriété par tantièmes
La formule de répartition, un exemple chiffré illustratif, charges générales ou spéciales, et un tableau de contrôle à refaire au tableur.
Mis à jour le
La part de charges d'un lot se calcule ainsi : dépense de la catégorie × tantièmes du lot pour cette catégorie ÷ total des tantièmes de la catégorie. Tout le travail consiste à appliquer la bonne clé à la bonne dépense. Le règlement de copropriété fixe ces clés ; un tableur permet de recalculer n'importe quel appel en quelques minutes.
Cette page décrit ce que disent les textes et une méthode de calcul. Elle ne tranche pas un désaccord sur une clé : pour cela, voyez avec le conseil syndical, votre syndic professionnel ou un juriste.
Ce que disent les textes
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965 distingue deux familles de charges :
- Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes se répartissent selon les valeurs relatives des parties privatives. L'article 5 de la même loi précise comment, à défaut de titre contraire, se calcule cette quote-part de parties communes.
- Les charges des services collectifs et des équipements communs (ascenseur, chauffage collectif…) se répartissent selon l'utilité objective qu'ils présentent pour chaque lot.
L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) résume la même distinction en « charges générales » et « charges spéciales », et précise que l'utilité s'entend comme une possibilité d'usage, pas comme un usage effectif. Le même article 10 confie au règlement de copropriété la fixation de la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges.
Un exemple chiffré (illustratif)
Prenons un immeuble fictif avec deux catégories de charges : les charges générales, sur 1 000 tantièmes, et l'ascenseur, sur 1 000 tantièmes spéciaux. Le budget voté prévoit 24 000 € de charges générales et 6 000 € pour l'ascenseur.
| Lot | Tantièmes généraux | Tantièmes ascenseur | Part générale (an) | Part ascenseur (an) | Total par an | Par trimestre |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lot 3 (2e étage) | 85 | 120 | 2 040 € | 720 € | 2 760 € | 690 € |
| Lot 1 (rez-de-chaussée) | 70 | 0 | 1 680 € | 0 € | 1 680 € | 420 € |
Calculs : 24 000 × 85 / 1 000 = 2 040 ; 6 000 × 120 / 1 000 = 720 ; 24 000 × 70 / 1 000 = 1 680. Le trimestre est le quart de l'année, puisque, selon l'article 14-1 de la loi, les provisions du budget sont en principe égales au quart du budget voté. Les chiffres sont inventés pour l'exemple ; le zéro de l'ascenseur pour le rez-de-chaussée n'est vrai que si le règlement le prévoit.
Le tableau de contrôle au tableur
Un tableau simple suffit pour vérifier un appel de fonds ou une régularisation :
- Une ligne par lot : numéro, copropriétaire, puis une colonne de tantièmes par catégorie de charges (générales, ascenseur, chauffage, bâtiment A…).
- Une ligne de total par colonne de tantièmes. Le total doit correspondre à celui indiqué dans le règlement ; sinon, un lot manque ou une valeur est mal saisie.
- Une cellule par dépense de catégorie (montant du budget voté ou des charges réelles).
- La formule de part : dans la colonne de la catégorie,
=dépense * tantièmes_du_lot / total_des_tantièmes, avec le total en référence absolue ($). - La somme des parts doit retomber sur la dépense, à quelques centimes près dus aux arrondis.
Pour les fonctions du tableur (tableau structuré, sommes conditionnelles), le site NL-Q Excel détaille la méthode.
Les erreurs fréquentes
- Appliquer les tantièmes généraux à une charge spéciale, par exemple répartir l'ascenseur sur tous les lots alors que le règlement prévoit une clé propre.
- Oublier un modificatif : une division ou une réunion de lots change les tantièmes. La version à jour du règlement intègre les modificatifs publiés, comme le rappelle service-public.
- Confondre budget et charges réelles : l'appel trimestriel se calcule sur le budget voté ; la régularisation, sur les comptes approuvés.
- Mélanger les bâtiments : un règlement peut prévoir des charges par bâtiment ou par escalier, selon l'ANIL.
Poser la question à un assistant
Une question écrite fonctionne bien pour retrouver la clé (« quelle clé de répartition s'applique au chauffage collectif ? ») et pour lire le tableau des tantièmes d'un règlement scanné. Pour le calcul lui-même, gardez le tableur : il montre chaque étape et se vérifie. Si un assistant vous donne une part, refaites-la avec la formule ci-dessus.
Pour retrouver une clé dans un règlement long, voyez trouver la clé de répartition dans le règlement. Pour l'appel trimestriel complet, avec les travaux et le fonds de travaux, voyez calculer un appel de fonds.
Questions fréquentes
Comment calculer la part de charges d'un lot ?
On multiplie la dépense par les tantièmes du lot pour cette catégorie de charges, puis on divise par le total des tantièmes de la même catégorie. Exemple illustratif : 24 000 € × 85 / 1 000 = 2 040 € par an.
Un lot du rez-de-chaussée paie-t-il l'ascenseur ?
Cela dépend du règlement de copropriété. Selon l'article 10 de la loi du 10/07/1965, les charges des services collectifs et équipements communs se répartissent selon l'utilité qu'ils présentent pour chaque lot. La clé se lit dans le règlement.
Où trouver les tantièmes de mon lot ?
Dans le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division qui l'accompagne. L'ANIL indique que l'état descriptif de division donne la numérotation des lots, leurs tantièmes et leurs charges.
Sources
Pages consultées pour écrire cet article :